不動産データ提供・評価サービス

高度化が進行する不動産関連商品の評価ニーズに応え、様々な商品の時価評価およびリスク管理手法サービスを提供します。
広範な取引実績データの分析に裏付けられたモデルに基づき、様々な条件の不動産物件の時価評価を行うと共に、金融機関向けに不動産ノンリコースローンやCMBSの時価評価からリスク管理に至る、最先端の金融技術を駆使したサービスを提供します。

モデルの概要

キャップレートモデル

定期的に収集しているJ-REITデータより、取引データを用いて取引キャップレートを算出し、時系列分析（図1）、感応度分析（図2）を実施しています。

• 対象用途: オフィス、共同住宅、商業施設、ホテル、倉庫、ショッピングセンター
• 評価変数: 所在地(町丁目、最寄駅)、築年、延床面積、駅距離、他

• 図１ エリア別キャップレート推移

• 図2 築年によるキャップレート感応度

キャッシュフローモデル

J-REITの賃料データに対して、時系列分析や感応度分析を行っています。

• 都心3区の賃料推移

データ提供サービス

キャップレート

J-REIT市場での取引データおよび取引時キャップレートを提供します。鑑定評価とは異なり、取引データを用いることにより、真の市場変動を分析することが可能です。

• 対象用途： オフィス、共同住宅、商業施設、ホテル、ウェアハウス、ショッピングセンター
• 収録項目： 物件概要、取引価格、取引時NCF、取引時キャップレート、他
• 更新頻度： 6ヶ月

キャッシュフロー

J-REITデータの決算情報から物件情報を抽出し、データクリーニングを実施したデータベースです。
評価対象エリアにおける参考賃料としてご利用いただけます。

• データ： 2001年以降の59,000データ（2021年時点）
• 対象用途： オフィスおよび共同住宅
• 更新頻度： 12ヶ月

評価サービス

不動産評価

キャップレートモデルおよびキャッシュフローモデルを用いて、不動産の時価評価を行います。鑑定評価では捉えられない市場価格を算出します。評価アプリケーションとして、"CREPPS"と"Capree"(オンラインアプリ)が用意されています。詳細はこちら。

ノンリコースローン評価

対象不動産の属性情報を入力することにより、ローンのデフォルト確率、市場スプレッドを算出します。同時に、キャップレートの将来変動をモデル化し、時価評価・リスク量を算出します。

• 千代田区標準ビルキャップレートのヒストグラム

CMBS評価

複数のローン資産を原資産としたCMBSに関する期待損失や市場評価額を算出します。同時に、デフォルトリスク、VaR等のリスク管理指標にも利用可能です。

再生可能エネルギープラント評価サービス

国内再生可能エネルギー市場が順調な拡大を見せている中、インフラリートの整備も進み、リート数・プラント数ともに増加します。

• プラントデータ（データの抄出）

インフラリートの太陽光プラントデータを分析し、プロジェクトIRRを算出した上でプラント評価に用います。（算出方法は下記IRR計算例を参照。）

• プラントIRRのヒストグラム

データ項目： 所在地、運用開始日、調達価格、設備利用率、等のIRR計算に必要な項目。
IRRの計算例：下図は、あるプラントの当初予定された将来キャッシュフロー（収入と投資・支出）。当該キャッシュフローの現在価値の和がゼロになるようにIRRを求めます（本事例ではIRR＝1.8%）。
なお、キャッシュフローの費用には、固定資産税・減価償却費・撤去費用などが含まれ、実際の投資に近いIRRが計算されます。